תמ"א 38 – מהי תוכנית מתאר ארצית 38

בוודאי שמעתם לאחרונה על תמ"א 38. המונח הזה תפס תאוצה בחודשים האחרונים ונראה לי שלא כולם מבינים מה זה בעצם. בשביל זה אנחנו פה! 

תמ"א 38 זו תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית פונה למבנים שלא עומדים למעשה בתקן הישראלי הקובע את העמידות של מבנים בארץ מפני רעידת אדמה. לאור הסכנה הנשקפת לישראל מפני רעידת אדמה, הממשלה החליטה כי יש לחזק את כל אותם המבנים אשר אינם עומדים בתקן.

המטרה כמובן היא כל המבנים בארץ יהיו עמידים דיים בכדי לשרוד רעידת אדמה, אם זו תתרחש וכמובן שכולנו מקווים שזה לא יקרה. תמ"א 38 אינה רק עצם הרעיון לחיזוק המבנים אלא היא גם מאפשרת את האמצעי הכלכלי לבצע זאת. למה הכוונה? אין ספק כי כל אדם אשר מתגורר במבנה שאינו עמיד דיו לקראת רעידת אדמה, ירצה לשמור על בטחונו ועל בטחון משפחתו ולפיכך, יתמוך בחיזוק בניין המגורים. אולם, רצון לחוד ומעשים לחוד. מדוע?

חיזוק מבנה קיים, עלותו הכספית גבוהה מאוד ועל כן רובם המכריע של הדיירים היה נמנע, בלתי ברירה, מלבצע את החיזוק הכה חשוב והכרחי הזה. כאן נכנסת לתמונה תמ"א 38…

תמ"א 38 – ראשיתם של דברים

בשל האיומים הקיימים באשר לרעידת אדמה אפשרית בארצנו, הבינה הממשלה כי יש להיערך לכך. ההיערכות הזו משמעותה כמובן לחזק את המבנים אשר יש סיכוי גבוה שלא ישרדו רעידת אדמה ויקרסו בעקבותיה. הממשלה הגיעה למסקנה כי המבנים בארץ אשר הוצא להם היתר בנייה טרם שנת 1980, הם קרוב לוודאי המבנים אשר לא עמידים מספיק בפני רעידת אדמה אפשרית.

הסיבה – התקן הישראלי לעמידות מבנים נכנס לתוקפו בשנת 1975 ועל כן מניחה הממשלה כי יש לקחת טווח ביטחון של מספר שנים, קרי 1980. לפיכך, המבנים אשר יכולים להיכלל בתוכנית תמ"א 38, הם רק אותם המבנים אשר קיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980.

הפתרון הכלכלי של תמ"א 38

כפי שאמרנו בתחילתם של הדברים, חיזוק מבנים הוא דבר שעלותו גבוהה ובמצב דברים רגיל, קשה מאוד לדיירים לממן פרויקט שכזה. תמ"א 38 נותנת פיתרון למכשול הכלכלי הזה על ידי כך שהיא יצרה אפשרות לעסקה משתלמת בין דיירים שזקוקים לחיזוק המבנה לבין קבלן שיבצע את העבודה. על פי תמ"א 38, דיירי הבניין לא יצטרכו לשלם את עלות חיזוק המבנה בו הם גרים אלא הקבלן הוא זה שישא בעלות הזו. בתמורה יקבל הקבלן את זכויות הבנייה של הדיירים.

סוג עסקה שכזה מהווה תמריץ לדיריי הבניינים לפעול לחיזוק בניין המגורים שלהם וכך
הממשלה השיגה את המטרה שלה, להיערך כמו שצריך לרעידת אדמה אפשרית. מה מעניקה תמ"א 38 במסגרת התוכנית העסקית הזו?

1. חיזוק המבנה לדיירים – הדיירים יכולים להיות עתה רגועים ובטוחים כי המבנה שלהם עמיד בפני רעידת אדמה. מעבר לחיזוק המבנה, מקבלים הדיירים גם הטבות נוספות במסגרת תמ"א 38 כגון שיפוץ חזית הבניין, התקנת מעלית, שיפוץ הלובי ועוד ועוד.

2. הזדמנות כלכלית לקבלן – במסגרת תמ"א 38 ניתנים לבעלי הדירות אישורי בנייה חריגים אותם ימסרו לידי הקבלן. הקבלן, לאחר שמקבל את זכויות הבנייה של הדיירים יכול לבנות יחידות דיור ולמכור אותן.

3. חשוב לדעת – קבלן המשתתף בתמ"א 38 זכאי לקבל פטורים שונים ואלו מוענקים לו בכדי שגם לו יהיה תמריץ נכבד להשתתף בעסקה כזו ביוזמת תמ"א 38.

ההסכם של תמ"א 38

בעלי הדירות והקבלן, קרי, הצדדים לתוכנית תמ"א 38 חותמים על הסכם לפיו כל צד יקיים את התחייבויותיו. בעלי הדירות צריכים להעביר את זכויות הבנייה שלהם לידי הקבלן והקבלן מצידו צריך לחזק את המבנה וכן לבצע את כל אותן הפעולות הנוספות אשר מופיעות בתקנון תמ"א 38.

דוגמא לפעולות שכאלו הן שיפוץ הלובי ושיפוץ חזית הבניין, התקנת מעלית וכדומה.

רבים מהמתעניינים בתוכנית תמ"א 38, לא לוקחים את היוזמה בידיים להכניס את התוכנית לפעולה כי הם חוששים כי שאר הדיירים לא יסכימו. לעניין זה נבהיר כי לשם הוצאה לפועל של תמ"א 38, נדרשת הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות ולא נדרשת הסכמה של כל הדיירים. פיסת המידע הזו חשובה אולי יותר מכל, כדי שאנשים לא יימנעו מלהשיג לעצמם את הביטחון הזה רק בגלל שאין הסכמה פה אחד.

כמובן שדרך המלך היא הסכמה מלאה של כל דיירי הבניין כי שכנות טובה ונעימה חשובה לנו אך גם אם יש לנו כמה שכנים עקשניים, אין זו סיבה לוותר. יש להציג בפניהם את היתרונות הנפלאים של תמ"א 38 ולשכנעם כי חשוב להיות חלק מהפרויקט למען הביטחון שלנו.