תמ"א 38 – חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחדש?

כבר שוחחנו בעבר על הסכנות מפני רעידת אדמה בישראל והרעיון של מדינת ישראל להפעיל תוכנית מתאר ארצית שקיבלה את המספר 38 כדי להתמודד עם העניין. 

יחד עם זאת, ישנה אופציה במסגרת התוכנית גם להרוס ולא לשפץ את הבניין. מה דעתכם? בפרויקט תמ"א 38 ניתן להכין מבנים לרעידת אדמה על ידי חיזוק או על ידי הריסה ובנייה מחדש. במאמר הבא נסביר את השיקולים המרכזיים המשפיעים על ההחלטה.

המטרה של תמ"א 38 היא לחזק בניינים ישנים לקראת רעידת אדמה, אך בקרב מהנדסים, קבלנים ובעלי דירות עולה השאלה האם עדיף לבצע חיזוק של המבנה או שמא להרוס את הבניין ולבנות מחדש.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא ניתן למצוא תשובה חד משמעית על השאלה הזו. השיקולים המרכיבים את הפרויקטים של תמ"א 38 מצד הקבלן ומצד הדיירים לא תמיד נוגעים לנושא הבטיחות ולעיתים נבחנים תחת פרספקטיבה כלכלית בלבד. אפשר להסתפק בקביעה כי חלק מהמבנים ראויים להריסה ולבנייה מחדש לעומת מבנים אשר בהם ניתן לבצע חיזוק בלבד, אך עדיף להיכנס לעובי הקורה ולהסביר את הגורמים המרכזיים בקבלת ההחלטה.

הנקודות אותן יש לבחון לפני ביצוע פרויקט תמ"א 38

למעשה, רק בפברואר 2010 הוכנס התיקון השני לתמ"א 38 אשר סיפק את התמריץ המאפשר את הריסת הבניין אשר הוקם לפני שנת 1980 והקמת בניין חדש במקומו – תוך מיצוי זכויות הבנייה המופיעות בתב"ע. תיקון זה העלה בקרב בעלי הדירות והקבלנים מספר נקודות לדיון:

א. מגורים חלופיים – בעת ביצוע חיזוק של מבנים במסגרת תמ"א 38 יכולים בעלי הדירות להמשיך לגור בבתיהם. היות והחיזוק מתבצע בצורה חיצונית בלבד, בעלי הדירות אמנם סובלים מרעש ומלכלוך אך דירותיהם אינם נהרסות. לעומת זאת, במקרה של הריסת הבניין בצורה מוחלטת נאלצים בעלי הדירות למצוא דירה חלופית. על מנת להחליט האם עדיפה הריסה כללית של הבניין על פני חיזוק המבנה יש לבחון את האיתנות הפיננסית של הקבלן, לקבל התחייבויות בכתב על תקופת השיפוץ והבנייה ולדאוג מראש למקום מגורים.

ב. אובדן ההכנסות – כמו בשיקול הראשון, בעלי הדירות המעוניינים לבצע פרויקט של תמ"א 38 צריכים לקחת בחשבון את אובדן ההכנסות. גם במקרה של חיזוק המבנה וגם במקרה של הריסתו יש לזכור כי יהיה קשה להשכיר את הדירה ולשמור על ערכה הכלכלי. מצד שני, כדאי לבדוק בעזרת עו"ד המתמחה במקרקעין או גורם מקצועי אחר מה הן ההשלכות לטווח הארוך.

ג. מצב המבנה – אין ספק כי אחד השיקולים המרכזיים בשאלה האם להרוס את המבנה לחלוטין או לחזק אותו בלבד תלוי בחוות הדעת של המהנדס המגיע לבחון את הבניין. לא רבים יודעים זאת, אך מבחינת המדינה והרשויות המקומיות המהנדס הוא הגורם היחיד אשר מוסמך לקבוע את מצבו של הבניין.

ד. הרצון של הקבלן – בעלי הדירות זקוקים לקבלנים אשר ייקחו על עצמם ביצוע פרויקטים של תמ"א 38. כתוצאה מכך, עליהם לקחת בחשבון את שיקולי הבנייה של הקבלן אשר מממן בעצמו ומכיסו את הפרויקט: חלק מהקבלנים מעדיפים לבנות מבנה חדש לעומת קבלנים המעדיפים לחזק את המבנה בתמורה לזכויות בנייה.

היערכות מוקדמת לפרויקטים של תמ"א 38

לסיכום, פרויקטים של תמ"א 38 מחייבים היערכות מיוחדת. חלק מהאדריכלים והקבלנים המעורבים בתמ"א 38 ממליצים על הריסת המבנים וחלק על חיזוק בלבד, אך יש לבחון כל מקרה לגופו. בנוסף, המסקנה המתבקשת היא שכדאי לערב עו"ד המתמחה במקרקעין לפני כניסה לפרויקט תמ"א.

גם החלטות הממשלה משפיעות על שיקולי הבנייה

עו"ד המתמחה במקרקעין מכיר פסקי דין תקדימיים ויכול להבטיח לבעלי הדירות כי הקבלנים והיזמים ישמרו על הזכויות שלהם. במקביל, יש לעקוב אחר החלטות של הממשלה והרשויות המקומיות אשר מעודדות פרויקטים של תמ"א 38. להחלטות אלו יש משמעות כלכלית גדולה עבור הקבלנים ובעלי הדירות והיא יכולה להשפיע בסופו של דבר גם על השאלה האם להרוס בניין או להסתפק בחיזוק שלו.