מהו חוזה שכירות בלתי מוגנת?

רוב הסכמי השכירות הנחתמים כיום בישראל נחשבים "חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת". במאמר הבא נסביר את מושגי היסוד ונפרט על הסעיפים המהווים בסיס לחוזה שכירות כזה.

כל מי שעמד פעם מול מצב של השכרת דירה מכיר את המושג "חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת". יחד עם זאת, לא רבים מבינים את המשמעות של הסעיף המשפטי הזה. למעשה, חוזה שכירות על דירה בלתי מוגנת עומד כנגד מוסד השכירות המוגנת שהיא שכירות בדמי מפתח.

כיום כבר לא משכירים דירות בדמי מפתח, ולכן כל החוזים הנחתמים בישראל הם בגדר חוזי שכירות בלתי מוגנת. בין אם אתם עומדים בצד של המשכיר או בצד של השוכר, כדאי שתכירו את ההבדלים בין שכירות מוגנת לשכירות בלתי מוגנת.

מהי שכירות מוגנת?

בשכירות בדמי מפתח קשה יותר לפנות את השוכר, תשלומי שכר הדירה נמוכים יותר ועל הדיירים חלות כל הזכויות של חוק הגנת הדייר.

על פי חוק זה לא ניתן לפנות את הדייר אשר נמצא בשכירות מוגנת, גם אם אחת מעילות הפינוי מתקיימת. לבית המשפט יש את הסמכות להכריע ולהחליט לא לפנות את הדייר ועליו גם לוודא כי לדייר יש מקום מגורים חלופי. רוב הסכמי השכירות המוגנת הקיימים היום בישראל הם שריד של תקופות עבר. קשה למצוא משכירים אשר חותמים על חוזי שכירות מוגנת ולכן רוב החוזים הם במסגרת שכירות דירה בלתי מוגנת.

אלו הסעיפים שתרצו בתוך חוזה שכירות בלתי מוגנת

אין להסיק מכל הנאמר כי חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת הנו פחות אטרקטיבי עבור אחד מהצדדים. יתרה מכך, במדינות רבות בעולם נהוג לנהל חוזי שכירות בצורה הזו. במידה והמשכיר מעוניין לשמור על הנכס שלו ולנהל חוזה הוגן מול השוכר הוא יכול לפנות אל עורך דין, או לחילופן לערוך חוזה לבדו. במידה והוא בוחר לעשות זאת, עליו ועל השוכר לשים לב אל מספר פרטים חשובים:

1. תקופת השכירות – בכל חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת סטנדרטי צריך לציין את תאריך ההתחלה של תקופת השכירות ותאריך הסיום.

2. דמי שכירות – חוזה בא להסדיר את עסקת השכירות ואת התנאים עליהם מסכימים השוכר והמשכיר. בחוזה שכירות צריכים להופיע במפורט דמי השכירות, התאריך להעברת התשלום והכפפה לתנאים מסוימים במידה וקיימים.

3. חשבונות הנכס – בחוזה שכירות של דירה בלתי מוגנת יש לציין את כל החשבונות החלים על השוכר או על המשכיר, כגון חשבון חשמל, מים, גז, ארנונה ועוד. חשוב לציין כי בחלק מההסכמים התשלומים חלים על המשכיר לעומת הסכמים אחרים בהם אחראי עליהם השוכר.

4. בטחונות – על מנת שהמשכיר יוכל לשמור על הנכס שלו גם במקרה של חוזה שכירות דירה בלתי מוגנת עליו לבקש בטחונות: ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, כסף מזומן וכדומה.

5. פיצויים – הצד המפר חוזה שכירות בלתי מוגנת צריך לשלם פיצויים לצד הנפגע. גובה הפיצויים צריך להופיע גם הוא בחוזה, עליו חותמים מראש שני הצדדים.

הגנו על עצמכם בעזרת מרכיבי החוזה

היות וכמעט כל ההסכמים בין משכיר לשוכר נערכים כיום תחת ההגדרה של שכירות בלתי מוגנת יש לשים לב היטב לסעיפים המופיעים בחוזה. חילוקי דעות עלולים להיווצר בכל שלב של עריכת חוזה מן הסוג הזה, ולכן חשוב לערב עורך דין מקרקעין מוקדם ככל האפשר.

בנוסף, יש לזכור כי תפקידו של החוזה הוא לשמור על האינטרסים של הצדדים. למרות שהקונספט של שכירות מוגנת כבר לא קיים, בתי המשפט עדיין עומדים לצד הדיירים ומספקים להם הגנה בכל מקרה בו הפרטים המופיעים בחוזה עשויים להיות לא ברורים. ודאו כי החוזה שלכם מכיל את כל המרכיבים החשובים והגנו על עצמכם מפני שכירות לא נוחה.

האם ניתן לפנות בקלות שוכר שחתם על חוזה שכירות בלתי מוגנת ?

בהנחה שהצדדים חתומים על הסכם שכירות ובהנחה ששני הצדדים השכילו לעגן זכויותיהם בהסכם טרם חתמו עליו, הרי שפינוי שוכר יכול להיעשות בכל מיני מצבים אך לא בהכרח "בקלות", כך בין היתר:

1. אם שוכר הפר התחייבויותיו בהתאם להסכם (לא משלם או גורם נזקים למשל) – ניתן לדרוש את פינויו ואם לא מפנה פיזית את הנכס, ניתן להגיש תביעת פינוי בבית המשפט. ברור שפינוי זה אינו מתרחש "בקלות" שכן, הפינוי כרוך בזמן רב, בהוצאות כספיות ובעוגמת נפש לא מעטה.
2. אם שוכר לא מפנה את הנכס בתום תקופת השכירות – ניתן לפעול באותו האופן.
3. אם הצדדים מסכימים על פינוי מוקדם בתמורה או שלא בתמורה.

בכל מקרה נכון יותר יהיה לומר כי בהשוואה לפינוי דייר מוגן המצוי בהסכם שכירות מוגנת, פינוי של דייר "רגיל" ככל הנראה יהיה אפשרי, מהיר וזול יותר.

מה ההבדל בין חוזה שכירות בלתי מוגנת לבין חוזה שכירות מוגנת ?

מעבר לעובדה כי הסכם שכירות מוגנת הינו בבחינת הסכם משפטי המצוי "בסכנת הכחדה" ולא בכדי מרבית הסכמי השכירות כיום אינם מוגנים, קיימים מספר הבדלים מהותיים המעמידים את השכירות המוגנת בעליונות ברורה על פני ה"רגילה" וכך למשל :

1. תקופת ההסכם – בשכירות מוגנת השכירות הינה לכל החיים וברגילה, בהתאם לקבוע בהסכם בין הצדדים.
2. דמי שכירות – בשכירות מוגנת דמי השכירות קבועים ונמוכים משמעותית ממחיר כאשר בשכירות הרגילה, דמי השכירות נקבעים בהתאם להסכם ונתונים לשיקול דעתו של המשכיר.
3. מי מתגורר בנכס השכור – בשכירות מוגנת הזכות עוברת לבני משפחתו של הדייר המוגן (בתנאים הקבועים בחוק) וברגילה, מי שחתום על ההסכם הוא זה הזכאי להתגורר בנכס.